ビル店舗のテナント

商業店舗ビルの経営管理業務の特徴や留意点、今後の課題なども取り混ぜてお話を伺わせていただきます。

商業店舗ピルは、都心にあっても地域密着型の経営ということで、オフィスビルとは全く違うマネジメントの様相を持っている。

しかも、今後、オフィスビルの空室率が上昇してきたときに、オフィスビルとしてリノベーションしても、テナント付けが
ままならないビルが出てくることも予想されます。

その時に、商業や飲食店舗的な用途への見直しが視野に入ってくる可能性が高い。

まず、商業店舗ビルの物理的な特徴についてですが延床面積で300から2,000㎡程度までに収まる規模のビルですから、
いわゆる中規模以下のビルというのがほとんどですね。

ビル

延床面積が平均500〜700㎡くらい。非常に小さいビルですね。

テナントの構成は1階、2階には物販店舗もしくは飲食店が入っています。

基準階は、飲食店舗や事務所が入るというような構成で特に、当社で従来多かったバーのような店舗ですと30㎡前後からですね。

居酒屋のような店舗でも300㎡くらいの中にほとんどが収まってしまう。

1ビルのテナント数は10〜15というような規模が多いということです。

営業されているテナントは、実質的には個人営業の方が非常に多い。

経営的・財務的な信用力の面で、大きいオフィスビルに入っているテナントとはかなり異なります。

税務的な必要性で会社形態にしているけれども、実質は個人と言えます。

それから、ビルの稼働時間が結構長いというのも特で、ほとんど24時間動いています。

入居しているテナントの業種によって稼働する時間帯が違うのです。

オフィスは比較的早い時間から開きますし、物販のほうはその後の時間帯です。

飲食店の場合は、どうしても夜が主ですから、ビルは24時間ほとんどずっと動いています。

飲食店舗ビルの場合だと、建物も通常のビルの構造とは違います。

飲食店

最近オーダーメードマンションというのが増えてきましたよね。

床下を下げて、水回りの配管をしやすくして問取りの自由度を高める。

結局、そういった構造と同じようなものです。

ビルによって異なりますが、共用部(廊下)面から30㎡〜80㎡近く下げて専用部の床スラブが打ってある。

そのスペースを使ってテナントが内装プランに合わせて配管していきます。

共用部の床の高さに内装で室内の床を張ります。

当社では「ダウンスラブ方式」と言っていますが、20年以上前から飲食店舗ビルの設計に採用している手法です。

ビルの外観にしても、飲食店舗の場合は特に、お客様を引き付ける必要上、袖看板や置看板、サイン(案内看板)なども
大きさ、色彩、形状に特徴のあるものを作る場合が多いですね。

店内の内装も豪華なものからシンプルなものまで、カラオケのない店、ピアノ伴奏の店、ジャズを演奏している店など、店の個性に合わせた内装をしています。